Vorige week stond ik om half drie ‘s nachts in een flat in de Rijnbuurt, waar het badkamerwater tot aan de drempel stond. De bewoonster had die avond gasten gehad en niemand kon meer naar de wc. Wat bleek? Een dikke laag zeepophoping in de hoofdafvoer, vermengd met haren en kalkafzetting. In een uur tijd hadden we het opgelost met hogedrukreiniging, maar het had voorkomen kunnen worden.
Zeepophoping is een van die problemen die je pas ziet als het te laat is. In Amsterdam werkt ons harde water, gemiddeld 8 dH, niet mee. Elke keer als je doucht of afwast, reageert de zeep met calcium en magnesium in het water. Het resultaat? Zeepkalk die zich vasthecht aan je leidingen. En in wijken zoals Geerdinkhof en Elzenhagen, met leidingsystemen uit de jaren zeventig en tachtig, zie ik dit probleem wekelijks terugkomen.
Wil je direct advies of spoedhulp? Bel 020 290 38 89, we zijn 24/7 bereikbaar en staan binnen 30 minuten bij je voor de deur.
Waarom zeep juist problemen veroorzaakt in je afvoer
Het klinkt raar: zeep maakt schoon, maar verstopt tegelijk je leidingen. Zeep bevat vetten en oliën die in warm water oplossen, maar zodra ze afkoelen in je afvoer stollen ze weer. Die vetachtige laag hecht zich aan de binnenkant van je leidingen. Voeg daar haren, stof en tandpastaresten aan toe, en je hebt een perfecte mix voor verstopping.
In Amsterdam komt daar nog iets bij. Ons water is relatief hard, wat betekent dat zeep niet volledig oplost maar reageert met mineralen. Die grijze, plakkerige substantie die je soms in je sifon ziet? Dat is zeepkalk. En die bouwt zich laag voor laag op, maand na maand.
Stephan, een collega van me, kreeg vorig jaar een melding uit de Ijselbuurt. Een gezin met drie tieners had maandenlang last van trage afvoer in de badkamer. Ze hadden van alles geprobeerd, ontstoppers, pijpveren, azijn met soda, maar niets hielp structureel. Toen we er met de camera in gingen, zagen we een laag zeepkalk van bijna twee centimeter dik in de hoofdafvoer. In een flat uit 1982 met koperen leidingen had zich jarenlang zeep opgehoopt. Met hogedrukreiniging kregen we het binnen twee uur schoon, maar het had niet zo ver hoeven komen.
Hoe zeepophoping ontstaat: een sluipend proces
Het vervelende aan zeepophoping is dat je het niet direct merkt. Het gaat geleidelijk. Elke douchebeurt, elke keer dat je je handen wast, spoelt een beetje zeep door de afvoer. In warme toestand lijkt er niks aan de hand, maar zodra het water afkoelt begint het stollingproces.
Die lagen stapelen zich op. Eerst merk je dat het water iets trager wegloopt. Daarna blijft er water staan in de douchebak. En uiteindelijk loopt het helemaal niet meer weg. In Amsterdamse flats, vooral in Elzenhagen waar veel complexe verticale leidingsystemen zitten, zie ik dit patroon vaak. Door de drukvariaties, tussen 1 en 4 bar per verdieping, kunnen zeepresten zich op bepaalde punten extra ophopen.
Trouwens, veel mensen denken dat vloeibare zeep veiliger is dan zeepblokken. Dat klopt niet helemaal. Ook vloeibare zeep bevat vetten die kunnen stollen. Het maakt wel uit welke zeep je gebruikt, sommige moderne formules zijn wateroplosbaar en veroorzaken minder problemen, maar geen enkele zeep is volledig probleemloos.
De rol van seizoenen
In oktober, zoals nu, zie ik altijd een piek in verstoppingen. Na de zomer, waarin mensen vaak op vakantie zijn geweest en minder water door de leidingen is gegaan, komt de herfst. We douchen weer vaker, gebruiken warmer water, en de temperatuurverschillen tussen het warme douchewater en de koude leidingen zijn groter. Dat versnelt het stollingsproces.
In de winter wordt het nog erger. We gebruiken meer zeep, hotter water, en de leidingen in onverwarmde kruipruimtes of buitenmuren zijn ijskoud. Dat temperatuurverschil zorgt ervoor dat zeep razendsnel stolt. Vorig jaar in januari had ik in één weekend vier spoedmeldingen in Geerdinkhof, allemaal vanwege bevroren én verstopte afvoeren door zeepophoping.
Heb je nu al trage afvoer of vervelende geurtjes? Wacht niet tot het escaleert. Bel 020 290 38 89 voor gratis vooronderzoek en een vast tarief vooraf.
Praktische preventie: zo houd je je afvoer vrij
Goed nieuws: je kunt veel doen om zeepophoping te voorkomen. Het vraagt geen dure middelen, alleen wat discipline en regelmatig onderhoud.
Dagelijks
Spoel na elke douchebeurt direct na met een emmer heet water. Dat voorkomt dat zeep de kans krijgt om te stollen. Klinkt simpel, maar het werkt echt. Gebruik ook een haarzeefje in je douche en wastafel, die vangen niet alleen haren op maar ook grotere zeepbrokken.
Wekelijks
Behandel je afvoeren met drie eetlepels soda en een kop schoonmaakazijn. Giet eerst de soda erin, dan de azijn, en laat het 15 minuten bruisen. Spoel daarna na met een ketel kokend water. Deze natuurlijke methode breekt zeepresten af zonder je leidingen te beschadigen. In Amsterdamse flats met koperen of stalen leidingen is dit veel veiliger dan agressieve chemische ontstoppers.
Maandelijks
Haal de sifon onder je wastafel eruit en maak deze grondig schoon. Daar verzamelt zich vaak een dikke, grijze brij van zeep, tandpasta en kalkafzetting. Voor doucheputjes: verwijder het rooster en reinig de put met een flexibele borstel. Je zult versteld staan van hoeveel troep daar zit.
Volgens mij onderschatten veel mensen dit maandelijkse onderhoud. Ik snap het, je hebt er geen zin in, het is vies werk. Maar tien minuten per maand scheelt je honderden euro’s aan ontstoppingkosten.
Wanneer je professionele hulp nodig hebt
Er zijn momenten waarop zelf klussen niet meer helpt. Als water helemaal niet meer wegloopt, ondanks je pogingen met soda en azijn, zit de verstopping te diep of te hardnekkig. Ook bij terugkerende verstoppingen, je ontstopt het, maar twee weken later is het probleem er weer, is onderzoek nodig.
Waarschuwingssignalen waar je op moet letten:
- Borrelende geluiden uit meerdere afvoeren tegelijk
- Water dat elders omhoog komt (bijvoorbeeld in de douche als je het toilet doorspoelt)
- Een hardnekkige rioollucht die niet weggaat
- Water dat langzaam wegloopt in meerdere ruimtes
Deze symptomen wijzen op een verstopping in de hoofdafvoer, waar zeepophoping vaak een rol speelt. In de Rijnbuurt en Ijselbuurt, met hun gemengde rioolsystemen uit de jaren zeventig, kunnen zulke verstoppingen ook invloed hebben op het hele gebouw.
Vorige maand had ik een spoedhulp in een flat in Geerdinkhof. Bewoners op de tweede en derde verdieping hadden allemaal last van trage afvoer. Met camera-inspectie ontdekten we een enorme zeepophoping in de verticale hoofdleiding, precies waar de druk verandert tussen verdiepingen. Door die drukvariatie, van 4 bar op de begane grond naar 1 bar op de vierde verdieping, hadden zeepresten zich op dat specifieke punt vastgezet. Met gerichte hogedrukreiniging van 300 bar kregen we het binnen drie uur opgelost.
Acute verstopping en staat het water al tot de rand? Bel direct 020 290 38 89, we zijn er binnen 30 minuten, ook ‘s nachts en in het weekend.
Moderne technieken tegen zeepophoping
De ontstoppingsindustrie ontwikkelt zich snel. Wat we tien jaar geleden deden met chemicaliën en pijpveren, doen we nu met precisietechnologie.
Camera-inspectie laat exact zien waar de zeepophoping zit en hoe ernstig het is. Dat scheelt onnodige graafwerkzaamheden en we kunnen gericht te werk gaan. Vooral in Amsterdamse flats, waar leidingen door muren en vloeren lopen, is dit waardevol.
Hogedrukreiniging met waterstralen van 300 bar verwijdert zeeplagen effectief zonder chemicaliën. De apparatuur is krachtig genoeg om zeepkalk los te krijgen, maar beschadigt je leidingen niet. Voor oude koperen leidingen in vooroorlogse panden passen we de druk aan.
Een interessante ontwikkeling zijn enzymatische ontstoppers. Deze biologische producten bevatten bacteriën die zeepresten afbreken. Ze werken langzamer dan chemische middelen, denk aan 8 tot 12 uur in plaats van 30 minuten, maar zijn veel veiliger voor je leidingen en het milieu. Voor preventief onderhoud zijn ze ideaal.
Kosten en baten van preventie
Laten we eerlijk zijn: preventief onderhoud kost tijd en een beetje geld. Maar het is niks vergeleken met de kosten van een acute verstopping.
Preventie kost je maandelijks hooguit drie euro aan soda en azijn, plus een half uur tijd. Een professionele ontstopping begint bij €150 voor simpele gevallen. Bij complexe verstoppingen met camera-inspectie en hogedrukreiniging betaal je al snel €400 tot €600. En dat is nog zonder eventuele graafwerkzaamheden als de verstopping in de hoofdriolering zit.
Bedenk ook de gevolgschade. Waterschade door een overlopende afvoer kan duizenden euro’s kosten. Je vloer, je meubels, en in een flat ook de schade bij benedenburen, dat loopt snel op. Een verstopt riool kan leiden tot terugstromend afvalwater, met alle gezondheidsrisico’s van dien.
Vorig jaar had ik een melding in Elzenhagen waar een verstopping in de vierde verdieping had geleid tot waterschade bij drie onderliggende woningen. De totale schade? Meer dan €15.000. En dat had voorkomen kunnen worden met simpel preventief onderhoud.
Wil je zekerheid over je afvoersysteem? Bel 020 290 38 89 voor een gratis inspectie en advies op maat voor jouw situatie.
Specifieke tips voor Amsterdamse flats
Als je in een Amsterdamse flat woont, vooral in wijken zoals Geerdinkhof, Elzenhagen, Rijnbuurt of Ijselbuurt, heb je te maken met specifieke omstandigheden. Veel van deze flats zijn gebouwd tussen 1970 en 1990, met koperen of stalen leidingen die nu 35 tot 55 jaar oud zijn.
Die leidingen hebben vaak al wat kalkafzetting en corrosie, wat het risico op zeepophoping vergroot. De ruwe binnenkant van oude leidingen biedt meer houvast voor zeepresten dan gladde nieuwe leidingen. En in verticale leidingsystemen, met drukvariaties per verdieping, kunnen zeepresten zich ophopen op specifieke punten waar de druk verandert.
Mijn advies voor flatbewoners: werk samen met je buren. Als één bewoner preventief onderhoud doet maar de rest niet, blijft het risico op verstoppingen in de hoofdleiding bestaan. Bespreek het in de VvE-vergadering en maak afspraken over gezamenlijk onderhoud van de hoofdafvoeren.
In sommige Bijlmerflats zie ik dat VvE’s overgaan op jaarlijkse professionele reiniging van alle hoofdafvoeren. Dat kost per bewoner misschien €50 per jaar, maar voorkomt veel grotere problemen en kosten.
Veelgestelde vragen over zeepophoping
Welke zeep veroorzaakt de minste problemen?
Moderne vloeibare zepen met wateroplosbare formules veroorzaken minder ophoping dan traditionele zeepblokken. Let op labels met “biologisch afbreekbaar” of “voor septische systemen geschikt”, die zijn meestal ook vriendelijker voor je afvoer. Vermijd zepen met veel toegevoegde oliën of moisturizers.
Helpt heet water echt tegen zeepophoping?
Heet water helpt tijdelijk door zeep op te lossen, maar zodra het water afkoelt in de leidingen stolt de zeep weer. Het is wel nuttig als preventieve maatregel, direct na douchen naspoelen met heet water voorkomt dat zeep de kans krijgt om te stollen. Maar het lost bestaande ophopingen niet structureel op.
Zijn chemische ontstoppers veilig voor oude leidingen?
Voor oude koperen of stalen leidingen zijn agressieve chemische ontstoppers riskant. Ze kunnen corrosie versnellen en leidingen beschadigen. In Amsterdamse flats uit de jaren zeventig en tachtig raad ik ze af. Gebruik liever natuurlijke methoden zoals soda en azijn, of schakel een professional in met hogedrukapparatuur.
Hoe vaak moet ik mijn sifon schoonmaken?
Minimaal eens per maand, bij voorkeur elke twee weken als je een druk huishouden hebt met veel douchebeurten. Het duurt maar vijf minuten en voorkomt veel problemen. In de sifon verzamelt zich de meeste zeepophoping, dus daar kun je het meest effectief ingrijpen.
Kan ik zeepophoping zelf verwijderen?
Bij beginnende ophoping in de sifon of het eerste stuk leiding wel, met soda en azijn of door de sifon te demonteren en schoonmaken. Maar bij hardnekkige verstoppingen dieper in het systeem heb je professionele apparatuur nodig. Probeer het eerst zelf met natuurlijke middelen, maar wacht niet te lang met professionele hulp als het niet werkt.
Mijn persoonlijke ervaring na 25 jaar
Na 25 jaar in dit vak heb ik duizenden verstoppingen gezien, en zeepophoping is echt een van de meest onderschatte problemen. Mensen denken aan haren, aan vetafval uit de keuken, aan wc-papier, maar zeep? Dat maakt toch juist schoon?
Het vervelende is dat zeepophoping zo geleidelijk gaat. Je merkt het pas als het echt een probleem is geworden. En dan is het vaak al zo ernstig dat je professionele hulp nodig hebt.
Wat me opvalt in Amsterdam is dat het probleem erger is in wijken met oudere bebouwing en hard water. In Geerdinkhof en Elzenhagen, met flats uit de jaren zeventig en tachtig, zie ik het wekelijks. Die combinatie van oude leidingen, hard water en intensief gebruik zorgt voor perfecte omstandigheden voor zeepophoping.
Mijn belangrijkste advies? Begin vandaag met preventie. Het hoeft niet perfect, maar doe wekelijks die soda en azijn behandeling. Spoel na het douchen na met heet water. Maak maandelijks je sifon schoon. Die simpele handelingen schelen je zoveel ellende en kosten.
En als je twijfelt of er al ophoping is, laat het checken. Wij doen gratis vooronderzoek en kunnen met een camera precies zien wat de staat van je leidingen is. Dan weet je waar je aan toe bent en kun je gericht actie ondernemen.
Problemen met trage afvoer of vervelende geurtjes? Bel 020 290 38 89, 24/7 bereikbaar, binnen 30 minuten ter plaatse, vast tarief vooraf en drie maanden garantie op ons werk.
Want eerlijk is eerlijk: een verstopte afvoer is vervelend genoeg. Je hoeft daar niet midden in de nacht of tijdens het weekend mee te zitten. Wij zijn er altijd, ook als andere bedrijven dicht zijn. Dat is wat 25 jaar ervaring in Amsterdam ons heeft geleerd, mensen hebben hulp nodig op de momenten dat het uitkomt, niet alleen tijdens kantooruren.
